A usucapião extrajudicial veio para diminuir a quantidade ações judiciais, além de contribuir para desafogar o Judiciário, evita que advogados e clientes esperem anos e anos pela solução do seu problema jurídico.

Entretanto, ao longo do texto você verá que não é qualquer posse que leva a usucapião.

O procedimento de regularização desse imóvel que sofreu a usucapião pode ser extrajudicial, o que significa que pode ser feito por meio de um cartório, com o tabelião. 

Você verá também o que o Novo Código de Processo Civil trouxe de novidade, além de seus requisitos e funcionamento. Acompanhe!

O que é usucapião extrajudicial?

A usucapião extrajudicial é um modo originário de aquisição da propriedade de bens móveis ou imóveis, dentre outros direitos reais, desde que atendidas certas condições legais. Por seu caráter extrajudicial, esse tipo de usucapião se dá sem participação do Poder Judiciário.

Ela é originária porque não há relação entre o antigo e o novo proprietário, não existindo nenhum vício ou defeito no ato da aquisição de posse. Além da conquista da propriedade, obtém-se também, os direitos reais, isto é, se tiver ônus, como no caso, por exemplo, da hipoteca, recairão sobre o novo proprietário. 

Para a usucapião, existem dois fundamentos jurídicos, o primeiro é a função social da posse e o segundo, a regularização ou juridicidade de situações fáticas consolidadas. 

Por exemplo, se uma pessoa possui uma propriedade por um período temporal e dá função social daquela propriedade, isto é, se ele habita com sua família, se trabalha ou se habita e trabalha, dependendo do tipo e do tamanho do imóvel, tal situação, este cidadão poderá por meio da usucapião, vir a regularizar a sua posse.

Em outras palavras, a usucapião é uma forma de adquirir um imóvel através da posse prolongada. A forma extrajudicial ocorre em virtude de o procedimento ser realizado em cartório. 

Quais são as modalidades de usucapião

Ordinária

Os possuidores de boa-fé, por sua vez, dotados de justo título, sob o amparo do antigo Código Civil, podiam usucapir imóvel, no prazo de 10 anos entre os presentes e de 20 anos entre ausentes, desde que titulares de posse contínua e incontestada, consoante os termos da norma estabelecida no Art. 551 do CC. 

Da mesma forma como ocorreu em relação a usucapião extraordinária, o novo Código Civil, em seu Art. 1.242, reduziu o prazo de 10 anos para a usucapião ordinária.

O prazo só será reduzido se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente, com base no registro do cartório, cancelado posteriormente, desde que os possuidores estiverem estabelecidos, no imóvel, a sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Extraordinária

É denominada extraordinária, pois são dispensados o justo título e a boa-fé. Sendo assim, a origem da posse na violência ou na clandestinidade, quando cessarem, autorizam essa espécie de usucapião.

Para a aquisição, por usucapião extraordinário, o Código Civil exige-se o prazo de 15 anos. Todavia, se o possuidor tiver utilizado o imóvel para sua moradia habitual ou tiver investido no imóvel realizando obras ou serviços de caráter produtivo, como, por exemplo, plantações e construção de uma fábrica, o prazo será reduzido para 10 anos.

Rural

Trata-se de uma modalidade de usucapião especial trazida pela Constituição Federal. Nesta modalidade são exigidos os seguintes requisitos: posse mansa e pacífica, sem oposição; período temporal de 5 anos; que o possuidor aja como se dono fosse, mas aqui acrescenta a necessidade de o possuidor ou a sua família torne a propriedade produtiva e que o imóvel rural não ultrapasse a 50 hectares. 

O Art. 191 da Constituição Federal dispõe sobre a usucapião rural:

 Art.191– Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela moradia, adquirir-lhe-á a propriedade”. 

Especial Urbana

O art. 183 da Constituição Federal, o art. 9º do Estatuto da Cidade e o art. 1.240 do Código Civil em vigor disciplinaram tal modalidade de usucapião, estabelecendo este último que:

 Art. 1.240 – Aquele que possuir como sua área urbana até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 

Os requisitos para a usucapião especial urbana são, portanto, área urbana máxima de 250 m2, à utilização como moradia, a posse tranquila e sem oposição e não possuir o requerente outro imóvel. 

A área a que se refere a norma abrange o terreno e eventual construção sobre ele erguida, ante o conteúdo do art. 9º. do Estatuto da Cidade. 

Quando a posse é exercida sobre área superior a 250 m2, não é possível a aquisição da propriedade através da usucapião especial urbana, ainda que o pedido restrinja a dimensão do que se quer usucapir.

Como funciona usucapião extrajudicial no Novo CPC: artigo 1071

O Novo Código de Processo Civil trouxe como novidade a possibilidade de processar a usucapião através da via extrajudicial, seguindo a tendência de desjudicialização presente no direito brasileiro.

Além de outros procedimentos extrajudiciais, como o divórcio e o inventário, por exemplo, abrindo dessa forma, oportunidade para um novo tipo de advocacia, desprendida do aspecto litigioso, que é a advocacia extrajudicial.

O Artigo 1.071 do Novo Código de Processo Civil adicionou à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) o artigo 216-A, como mencionado acima. 

Esta diretriz criou a possibilidade do reconhecimento extrajudicial da usucapião, isto é, sem precisar de um processo judicial, que geralmente é demorado. Vale ressaltar que este procedimento é opcional e, se a parte quiser, pode optar pela via judicial.

O procedimento será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por um advogado, este que é obrigatória sua presença. 

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Vantagens do usucapião extrajudicial

Optar pelo usucapião extrajudicial possui diversas vantagens, algumas dessas, vamos mencionar a seguir, acompanhe:

• Procedimento mais conhecido que na via judicial: A Usucapião Extrajudicial tem previsão de ser concluída no Registro de Imóveis num prazo que pode variar de 90 a 120 dias em média, no caso de um processo bem feito e corretamente pré-examinado.
• Honorários: A OAB/SP estabelece que o piso dos honorários contratuais, em usucapião, deverão ser 20% do valor do bem e, no mínimo, R$ 4.253,68 (valores para 2017). É bom ter em mente que o valor de um imóvel, após sua regularização, pode aumentar de 30% a 50% em comparação com este imóvel em situação de posse. Juntando este item com o anterior, poderemos contornar o problema do retorno financeiro demorado enfrentado por muitos escritórios de advocacia.

Para saber mais sobre o tema, consulte nosso guia sobre advocacia extrajudicial.

Quem pode requerer usucapião extrajudicial?

A usucapião extrajudicial pode requerer tanto as pessoas naturais, como as pessoas jurídicas. Existe uma observação importante que é: o espólio não pode postular o reconhecimento extrajudicial da usucapião. 

Já em relação ao falecido, ou seja, o possuidor, seus herdeiros o sucedem na posse, cabendo a eles alegar a “sucessio possessionis”, ou seja, a aquisição da posse pelo direito hereditário.

Nesse sentido, a lei diz que o pedido de reconhecimento da usucapião pode ser feito pelo “interessado”. Entretanto, nem sempre o interessado será o possuidor atual, porque a aquisição pode ter ocorrido anteriormente, quando do preenchimento dos requisitos legais, a despeito de, na atualidade do requerimento, o interessado não ter a posse do imóvel.